Las Inversiones Inmobiliarias en los Estados Unidos para Extranjeros

Desde un punto de vista estrictamente jurídico, las transacciones en los Estados Unidos relacionadas con la compra de activos inmobiliarios por parte de inversores extranjeros están sometidas a las mismas regulaciones que las transacciones realizadas entre nacionales estadounidenses o sociedades constituidas y registradas en los Estados Unidos.

Ahora bien, las transacciones inmobiliarias en los Estados Unidos tienen peculiaridades específicas que quizás varían en cuanto a la forma y proceso de las del país de origen y procedencia del inversor extranjero, y por ello, conviene hacer una breve introducción al proceso de adquisición de activos inmobiliarios en los Estados Unidos.

La legislación requiere que toda transacción inmobiliaria en los Estados Unidos sea documentada por escrito. Generalmente, la transacción se inicia mediante una oferta por escrito presentada por el comprador en un contrato en donde quedan establecidos los términos y condiciones que propone el comprador. Una vez que la oferta es aceptada por el vendedor, y se produce un acuerdo sobre los términos y condiciones específicas del contrato, el documento se convierte en un instrumento de cumplimento legal para las partes. El comprador dispone de un periodo para inspeccionar la propiedad, revisar legalmente el título de propiedad y obtener financiación, si lo requiere; y tras estos trámites, se procede al “cierre” (closing) de la transacción, que es el momento en que legamente el vendedor otorga la Escritura (Deed) por la que se transfiere el título de propiedad a favor del comprador; y este entrega el precio convenido, o remanente si anteriormente había entregado una parte en concepto de entrada o pago a cuenta, como parte de su contraprestación en la transacción.

En el momento del cierre, y si en la transacción debe ser realizada mediante financiación, se firman los documentos básicos entre las partes que intervienen en la transacción: por una parte, en la Escritura intervienen solamente comprador y vendedor; y por otro parte, en el préstamo hipotecario interviene el comprador y la entidad que financia la transacción; y entre ambos pactan el préstamo (loan) que la entidad financiará sobre la base de los términos y condiciones de repago del capital prestado, y la hipoteca (mortgage) por la que la propiedad inmobiliaria objeto de la transacción garantiza el repago del préstamo por parte del comprador a la entidad financiera.

En los Estados Unidos, en los Estados de la Unión y en los Condados o Municipalidades, no existe un Registro de Propiedad tal y como es entendido en muchos países, especialmente en países de Derecho Civil. Los registros en los Estados Unidos documentan solamente las transacciones inmobiliarias, pero no otorgan garantía legal alguna sobre el título de propiedad. El registro de una transacción inmobiliaria no constituye reconocimiento de título alguno a favor de cualquiera de las partes que intervienen en una transacción, sino que simplemente documenta la transacción inmobiliaria por sí misma.

Tradicionalmente, el comprador debía contratar un Abogado especializado en esta materia para realizar un análisis del título de propiedad y asegurarse de que este no tuviera ni vicios ni defectos. En los últimos años, se ha generalizado la práctica de utilizar “compañías de título”, que básicamente ofrecen un “seguro de título” que contrata el comprador y por el que la compañía asegura cualquier defecto sobre el título de propiedad. Obviamente, en los casos en que interviene una entidad financiera en la transacción, esta tiene a su vez un interés legítimo en revisar y analizar la ausencia de todo tipo de vicios y defectos en el título de propiedad.

Merece hacer una breve referencia al concepto de Condominio (Condominium) puesto que constituye uno de los activos inmobiliarios más comunes en los Estados Unidos, objeto de inversión extranjera con la finalidad de ser utilizado para uso propio y privado o de ser alquilarlo con el propósito de obtener unos ingresos periódicos. El Condominio es un edificio que ha sido dividido en Unidades (Units) de propiedad individual. En un Condominio, coinciden elementos de propiedad común y elementos de propiedad individual. Mientras que, por una parte, el edificio junto el terreno que ocupa, los sistemas mecánicos y eléctricos del edificio y áreas comunes son elementos de propiedad y uso común de todos los propietarios de unidades que se constituyen en Asociación de Propietarios (Owners Association); las unidades individuales, por otra parte, constituyen elementos de propiedad y uso privado de cada propietario.

La asociación de propietarios es responsable por la administración y el mantenimiento de todos los elementos y zonas comunes. Los propietarios contribuyen con un pago mensual a los gastos que generan esa administración y mantenimiento, y obviamente, los propietarios son asimismo responsables de su unidad individual.

El Condominio se regula por Ley Estatal y se rige por unos Estatutos que generalmente suelen ser registrados junto a las Escrituras de las unidades individuales.

Si bien, y como se comentaba al inicio de este epígrafe, desde un punto de vista estrictamente jurídico, no existen diferencias de trato por lo que respecta a la compra de activos inmobiliarios por una parte de personas físicas o jurídicas estadounidenses, residentes o registradas en los Estados Unidos y, por otra, de personas físicas o jurídicas extranjeras o no residentes o no registradas en los Estados Unidos; en cambio, desde un punto de vista fiscal, existen diferencias considerables entre el tratamiento de las inversiones en activos inmobiliarios entre unos y otros.

La consideración más importante para decidir si la inversión en activos inmobiliarios conviene realizarse mediante una persona física o jurídica residente o registrada o no en los Estados Unidos es una consideración fiscal, que consiste en que las que personas físicas o jurídicas no residentes o no registradas en los Estados Unidos están sometidas a una Retención Fiscal del 10% del total del valor de la venta en el momento de la transmisión de la propiedad inmobiliaria regulada por la Ley del Impuesto en Propiedad Inmobiliaria de Inversión Extranjera (Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA).

Adicionalmente a la Retención de FIRPTA, existen otras consideraciones fiscales que conviene mencionar, ya que una venta inmobiliaria está sometida en los Estados Unidos a Impuestos Federales, Estatales y Locales:

Impuestos Federales: Los beneficios derivados de una venta inmobiliaria son gravados en los Estados Unidos por el Impuesto de Renta de las Personas Físicas o Impuesto de Sociedades dependiendo de la titularidad de la propiedad objeto de transmisión. A nivel personal y en consecuencia aplicable a las personas físicas, la legislación vigente establece una exclusión en relación a los beneficios objeto de gravamen de hasta 250.000 dólares por persona soltera y de hasta 500.000 dólares por matrimonio. A nivel de personas jurídicas, los beneficios de una venta inmobiliaria pueden ser reinvertidos en una inversión “de tipo similar” (like kind) con objeto de deferir cualquier gravamen impositivo relacionado con los beneficios obtenidos en una venta hasta una venta futura.

El Impuesto Federal de Sucesiones sobre la transmisión mortis causa de una propiedad inmobiliaria podría eliminarse si el titular de la propiedad inmobiliaria en cuestión es una persona jurídica.

Impuestos Estatales: Los Estados Unidos imponen Impuestos de Renta a las Personas Físicas o Impuesto de Sociedades, que son deducibles de los Impuestos Federales.

El Impuesto de Sucesiones en los Estados de Unión podría ser evitado si el titular de una propiedad inmobiliaria es una persona jurídica.

Adicionalmente, los Estados imponen un Impuesto de Transferencia (Transfer Tax) que suele ser similar al Impuesto de Ventas y cuyos tipos impositivos varían según los Estados.

Impuestos Locales: Los Impuestos de Propiedad que gravan a la propiedad inmobiliaria son competencia de la Administración Local (Condados y Municipios).

Anticipándose a una eventual venta de una propiedad inmobiliaria, se puede solicitar al IRS una reducción o exención de la Retención de FIRPTA, mediante la presentación del Formulario 8288-B.

En el formulario, en primer lugar se deben identificar las partes que intervienen en la transacción inmobiliaria. En este sentido, se debe indicar información relativa al cedente de una propiedad inmobiliaria que incluye su nombre, dirección y su NIF; información relativa al cesionario y que debe incluir su nombre, dirección y su NIF; informar de si el solicitante es el cedente o el cesionario; indicar el nombre de agente responsable de la retención (que normalmente duele ser el cesionario) y su NIF; nombre del Trust o Entidad Legal (en el caso que fue aplicable) y su NIF; y por último, la dirección completa incluyendo número de teléfono a la que se desea que se envíe el certificado.

En segundo lugar, hay que identificar y detallar las características específicas de la propiedad inmobiliaria objeto de la transacción. En este sentido, se debe indicar la fecha de la transmisión y el precio contractual; el tipo de interés transferido (propiedad inmobiliaria, propiedad personal asociada o sociedad holding de propiedad inmobiliaria); el uso de la propiedad en el momento de la venta (alquiler, comercial, personal u otra); la ubicación y descripción de la propiedad (en los casos de propiedad inmobiliaria), descripción (en los casos de propiedad personal asociada), o clase o tipo y monto (en el caso de tratarse de una sociedad holding de propiedad inmobiliaria); por último, en relación a los tres años precedentes a la venta, hay que indicar, por una parte, si fueron presentadas declaraciones de impuestos relativas a los intereses de la propiedad inmobiliaria y, en caso afirmativo, cuándo y dónde fueron presentadas, y por otra parte, se debe también indicar si fueron pagados impuestos relativos a los intereses de la propiedad inmobiliaria y, en caso afirmativo, el monto pagado cada año.

En tercer lugar, hay que indicar la razón por la que se solicita el certificado de reducción o exención de retención fiscal, adjuntado apropiada documentación que lo acredite. En este sentido, se debe indicar si el cedente está exento sobre la base de algún principio legal; o si el cedente estará sometido a una carga fiscal menor que la aplicada por la retención fiscal; o por último, si la reducción de la retención esta prevista por la ley en el caso concreto.

Por último, se debe indicar si la transacción está relacionada con la trasmisión de intereses por parte de una entidad jurídica, y en este sentido hay que concretar si existe alguna obligación pendiente relativa a esta, tipo de transacción, y si el solicitante es un contribuyente u otra persona obligada legamente a practicar la retención.

El formulario se debe firmar y fechar por el solicitante especificando su título o posición si es aplicable al caso en concreto.

Por todo lo desarrollando en este epígrafe, conviene concluir que es recomendable invertir en activos inmobiliarios en los Estados Unidos mediante una sociedad estadounidense o una sociedad extranjera registrada en los Estados Unidos. A su vez, conviene señalar que, en los casos en que una inversión en los Estados Unidos tenga por objeto el desarrollo de una actividad empresarial y el inversor tenga disponibilidad para invertir en una propiedad inmobiliaria que sea a su vez el local de negocios de la actividad empresarial, es recomendable que la inversión se materialice mediante dos sociedad o entidades jurídicas distintas: por una parte, la que desarrolla o gestiona la actividad empresarial; y por otra parte, la que adquiere la titularidad de la propiedad inmobiliaria. Ello puede fundamentarse sobre la base los siguientes razonamientos:

a)     Desde un punto de vista estrictamente legal, conviene separar la responsabilidad jurídica entre el desarrollo de actividades empresariales y la propiedad de activos inmobiliarios, con objeto de evitar que acciones civiles que pudiesen ser ejercidas en virtud de posibles daños ocasionados por el desarrollo de una actividad empresarial, pudiesen afectar a la propiedad de activos inmobiliarios.

b)    Desde un punto de vista fiscal, una sociedad titular de una propiedad inmobiliaria puede alquilar esa propiedad a otra sociedad para su uso empresarial, por lo que los pagos en concepto del alquiler son deducibles como gasto en la sociedad gestora de la actividad empresarial.

En los casos en los que se ha procedido a efectuar una inversión inmobiliaria sin el tipo de sociedad que pueda ser considerado como el más recomendable para un inversor extranjero, existe un procedimiento para convertir el tipo de sociedad y cambiar el régimen fiscal ante el IRS por otro que ofrezca un tratamiento fiscal más favorable. Pero incluso en los casos en que la inversión en activos inmobiliarios se haya realizado a nombre personal como persona física y se considere recomendable cambiar el título de propiedad, existen procedimientos legales para proceder a ello. Es lo que se conoce como Escritura de Renuncia de Interés Inmobiliario (Quitclaim Deed) de Persona/s Física/s favor de Sociedad LLC.

La Escritura consiste básicamente en un documento de cesión de una propiedad inmobiliaria a cambio de una contraprestación económica convenida (consideration) por parte del cedente (persona/s física/s) a favor de una persona jurídica, que en el anexo que se adjunta es una Sociedad LLC. En la Escritura, se debe describir detalladamente la propiedad inmobiliaria objeto de la transacción y se debe documentar la información relativa a la inscripción de la propiedad en el Registro de Propiedad del Condado en donde esté ubicada la propiedad en concreto.

El documento especifica cómo quedan establecidas las obligaciones fiscales relativas al Impuesto de Propiedad entre cedente y cesionario por el año en curso durante el que se realiza la transacción, así como cualquier otra consideración que las partes estimen oportuno documentar contractualmente.

El documento debe ser firmado por el cedente y cesionario, y dos testigos por cada una de las partes, uno de ellos puede ser un Notario Público. En el caso de que ninguno de los testigos sea Notario Público, la firma de las partes deberá ser notariada por un Notario Público, todo ello con objeto a registrar el documento en el Registro Público de la Propiedad del Condado en donde esté ubicada la propiedad inmobiliaria objeto de la transacción.

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